Kennis Instituut Maatschappelijk Vastgoed

Waarom gaat het toch zo vaak zo mis met maatschappelijk vastgoed?

Vanmorgen had het Eindhovens Dagblad een primeur: Muziekgebouw Frits Philips en poppodium De Effenaar willen fuseren. Beide muziektempels hebben een aantal opvallende overeenkomsten. Zo zijn de gebouwen in bezit van de gemeente, zijn beide de afgelopen jaren door de gemeente voor tientallen miljoenen verbouwd of gerenoveerd en zijn beide clubs zwaar verliesleidend. Belangrijkste oorzaak: veel te optimistisch over de te realiseren bezoekersaantallen ten opzichte van een ten gevolge van de hoge ver- of nieuwbouwkosten veel te hoge huur.                                                                                                                        

In Utrecht bouwde de gemeente een pronte nieuwbouw voor Muziekcentrum Vredenburg. Meteen een mooie aanleiding om het muziekcentrum en poppodium Tivoli samen te laten gaan. Overheadkosten besparen en zo. In juni vorig jaar ging het gebouw open. Nog geen jaar later blijkt er al een miljoenentekort, deels als gevolg van bouwtechnische fouten. De gemeente wil die kosten gaan terugverdienen uit de exploitatie van het nieuwe gebouw door een huurverhoging. Helaas laat die exploitatie nu al een tekort zien van ruim 2,5 miljoen over 2015. Oorzaak: te optimistische aannames met betrekking tot bezoekersaantallen en een iets te optimistische inschatting van de sponsorgelden: van de bedachte 9 miljoen is inmiddels 3,9 miljoen binnen. Maar men is erg blij met de prachtige concerten.….

Helaas hebben gemeenten zeker niet het monopolie op vastgoedmissers.                               

 

Onderwijs

In december 2011 behandelden we in het najaarscongres van KMVG de innovatieve financiering van de nieuwbouw van ROC Leiden. Inmiddels is het ROC als gevolg van de kosten van de nieuwbouw ten onder gegaan. Het ID College mocht de studenten en de boedel overnemen en is nu in een dispuut met  bank en financier. Die overigens op deze manier ook weinig plezier beleven aan hun investering.

En wie herinnert zich nog de teloorgang van de Amarantis Groep? De ene fusie na de andere met de altijd gebruikte argumenten: lagere overhead en hogere kwaliteit. Maar ook deze reus viel van zijn lemen sokkel.                                                                                           

 

Zorg

Ook in de zorg hoef je niet ver te zoeken om voorbeelden van vastgoedgerelateerde ellende te vinden.  Ziekenhuizen, zorggroepen (Zonnehuizen, Pasana Groep met het onlangs verbouwde, deels vernieuwbouwde  ziekenhuis Sionsberg), je hoeft geen Google wizzard te zijn  om binnen 0,43 seconden de voorbeelden op je beeldscherm te krijgen. Ook hier bleek het vastgoed nogal eens geen goudgerande reddingsboei, maar een molensteen die alles mee de diepte in trok. En we kunnen er zeker van zijn dat aan die rij faillissementen voorlopig geen einde zal komen.                                                                                                  

 

Wat leren we ervan?

Achteraf is natuurlijk alles voorspelbaar. En dan is het te gemakkelijk om te roepen over graaibestuurders en wat dies meer zij. Natuurlijk zijn er bestuurders van maatschappelijke instellingen aan te wijzen die op zijn minst erg de schijn tegen hebben, maar in veel gevallen hebben die zaken niet direct te maken met vastgoed. Denk aan het Slotervaart ziekenhuis of aan Vestia of aan Rochedale. Maar veel vaker gaat het niet om ‘megalomane ’of zelfs criminele bestuurders, maar om bevlogen, visionaire bestuurders, die met veel hart voor de zaak aan het werk zijn.

Als die laatste groep onvoldoende tegenspraak krijgt vanuit de vastgoedorganisatie of vanuit de Raad van Toezicht, dan zijn ze overigens misschien wel net zo gevaarlijk voor de continuïteit van de instelling als de eerste groep.                                                                         

Inmiddels reageert de Haagse politiek op de van hen bekende wijze: veel ophef vooral voor de bühne, meer regels, meer toezicht en meer bureaucratie. En daarmee vanzelfsprekend weer meer kosten. Dat een deel van de problemen te maken kan hebben met wijzigende regelgevind met betrekking tot financiering (lees: bezuinigingen) van bijvoorbeeld zorg en onderwijs, daar hoor je ze niet over.  En dat de politiek ook meer ‘zorgondernemers’ en ‘onderwijsondernemers’ wilde, daar hoor je ook niks meer over.

Het lijkt erop dat men kiest voor een oplossing zonder echt naar oorzaken te hebben gekeken. Wat men daarmee hooguit oplost is de brede publieke morele verontwaardiging.

                                                                                                                                                     

De vraag ligt natuurlijk wat ingewikkelder. Hoe is het mogelijk dat toch zoveel projecten binnen maatschappelijk vastgoed zo vreselijk mis gingen? Dat ondanks dat iedereen toch al jaren zo hamert op de sluitende businesscase? En ondanks dat er toch handenvol externe adviseurs en projectmanagers bij betrokken zijn?                                                                       

Op 24 juni organiseren we met het KMVG het congres ‘Lessen uit Leiden”. Direct betrokkenen gaan daar vertellen wat ze zelf hebben geleerd uit de zaken waarin ze, soms volstrekt onverwacht, betrokken zijn geraakt. Zonder ‘blaming and shaming’ vooraf, maar gewoon een eerlijk verhaal vanuit hun praktijk.

Hopelijk met veel bestuurders en vastgoedverantwoordelijken uit zorg, overheid en onderwijs. Om met elkaar te overleggen hoe de opgaven die er nog steeds zijn kunnen worden aangepakt zonder te vervallen in dezelfde fouten als voorheen.

                                                                                                                                                      

Lees hier meer over het KMVG congres Lessen uit Leiden

 

Partners
Hommelberg & Partners
LinkedIn
E. info@KMVG.nl | www.kmvg.nl